Immobilienbewertung auf Mallorca und in Spanien

Als Immobiliengutachter besitze ich bei der Bewertung von Auslandsimmobilien über 15 Jahre Erfahrung.

Insbesondere für einige osteuropäische Länder aber auch für Spanien, die Balearen, die Kanaren und auch für die Mittelmeerinsel Mallorca habe ich mich darauf spezialisiert, für deutsche Gerichte, Institutionen und private Immobilieneigner Immobilienbewertung nach deutschen Standards (§194 BauGB i. V. m. d. Mustersachverständigenordnung des DIHK) umzusetzen. Die Gerichtsverwertbarkeit und Bankenfestigkeit ist in Deutschland eine wichtige Komponente im zivilen Auslandsgrundstücksverkehr und wird durch mein Sachverständigenbüro entsprechend sichergestellt.

Für die Immobilienbewertung in Spanien sind einige Besonderheiten im Grundstücksrecht und im Grundbuchrecht zu berücksichtigen.

Insbesondere die nicht vorhandene Behördenkommunikation zwischen den Katasterämtern (Catastro), den Grundbuchämtern (Registro de la Propiedad) und den Bauämtern (Urbanismo) führt häufig zu einer nach deutschen Maßstäben undurchsichtigen bis chaotischen Lage bzgl. der Beurteilungsmöglichkeit einer Immobilie. Die mangelnde notarielle Beurkundungspflicht aber auch das nicht vorhandene Eintragungserfordernis (Bewilligung und Eintragung) in Verbindung mit der Erklärungsfreiheit der Notare führt zu meist undurchsichtigen Grundbuchsituationen. Die Fehlerhäufigkeit spanischer Grundbücher ist erheblich. Hier ist der Immobiliengutachter besonders auch auf Mallorca gefragt, intensive Recherchen bei Behörden anzustellen, um den grundstücksrechtlichen Status und die baurechtliche Qualität realitätsnah erfassen zu können. In Spanien, wie auch auf Mallorca trifft man häufig auf nicht legalisierte Bauwerke oder Gebäudeteile (Schwarzbauten). Spätere Abrissverfügungen der örtlichen Baubehörden sind keine Seltenheit. Eine der wesentlichen Aufgaben meines Sachverständigenbüros liegt demnach neben der eigentlichen Bewertung in der korrekten Beurteilung der baurechtlichen und grundbuchlichen Situation einer Immobilie.

Die Transparenz des spanischen Immobilienmarktes ist recht eingeschränkt. Insbesondere fehlt ein zentrales Erfassungssystem von Immobilientransaktionen, wie dies bspw. in Deutschland durch Gutachterausschüsse umgesetzt wird.

Hierzu verfügt mein Büro über ein Netzwerk von Immobilienexperten, die sich weitgehend aus den Verbänden Gestores Expertos de Inmobiliaria und Asosiacion de Peritos Judiciales Inmobiliaria rekrutieren. Dieses Netzwerk ermöglicht es mir, spanienweit entsprechende Immobilienmarktdaten zu erfassen und in statistisch auswertbaren Größenordnungen in Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.

Der spanische Immobilienmarkt ist heute sehr heterogen. Leiden die Festlandsregionen abseits der Massentourismus-Destinationen immer noch unter der „spanischen Immobilienblase“ der letzten Dekade in Verbindung mit der Finanzkrise 2008/2009 so sind insbesondere die balearischen Inseln von sehr stabilen und steigenden Immobilienpreisen in guten Lagen geprägt.

Mallorca Baustil

Rainer Sturm / pixelio.de

Auch die Kanaren waren von der Immobilienkrise weniger betroffen. Auf der Insel Mallorca kann man davon ausgehen, dass die Immobilienkrise weitgehend überwunden wurde und langfristig nicht mehr mit nachgebenden Preisen zu rechnen ist. Betrachtet man den mallorquinischen Urbanisierungsgrad, wird deutlich, dass eine ungehinderte Erweiterung des Immobilienbestandes auf dieser Insel kaum möglich ist. Es gibt also eine gewisse bis erhebliche Verknappung, speziell auch bei bevorzugten Lagen in der ersten Meereslinie und bei Immobilien mit attraktivem Seeblick. Die Vermarktungszeiten, auch für Luxusobjekte, sinken seit einiger Zeit wieder. Die balearischen Immobilienmärkte sind in erheblichem Maße von gut situierten Auslandskäufern aus Mitteleuropa und zunehmend auch aus Russland geprägt. Die Folge davon ist, dass sowohl auf Mallorca, aber auch auf Menorca, Ibiza und Formentera die Immobilienpreise, besonders für hochwertige Immobilienobjekte steigen. Ein Wandel dieses Trends ist nicht absehbar.

Immobilienmärkte und Preise auf Mallorca

Auf Mallorca besteht naturgemäß ein großes ausländisches Interesse an Immobilien. Auch in diesem Bereich mischen die Deutschen zusammen mit den Skandinaviern und den Briten in der Spitzengruppe mit. Aufgrund des regen Interesses beobachter der Immobiliengutachter viel Bewegung im mallorquinischen Immobilienmarkt. Momentan ziehen die Preise vor allem im gehobenen Segment kräftig an. Die Angebote an Immobilien in besten Lagen sind allerdings generell rar gesät. Eher findet man noch Wohnungen in großen Blöcken. Von der Krise ist auf der Insel, im Gegensatz zum Festland, nichts mehr zu spüren, der Immobilienmarkt ist im Schwung. Die Verkaufszahlen sind aktuell erstmals wieder gestiegen, und zwar um 2,2 Prozent. Im Jahr 2014 wurden auf Mallorca, Ibiza und Menorca zusammen 9.281 Immobilienverkäufe beurkundet, das sind 1.450 mehr als im Jahr davor. Das Unternehmen Engel & Völkers konnte sein Transaktionsvolumen auf Mallorca im Jahr 2014 um 28,2 Prozent aufstocken. Und die Zahl der neuen Projekte steigt, vor allem im gehobenen Preissegment. Momentan werden im Internet rund 4.000 Mallorca-Immobilien angeboten, wie das STI Center for Real Estate Studies eruiert hat. 10 Prozent davon sind Luxus-Objekte. Regional variiert der Luxusanteil, im Nordosten liegt er bei 14 Prozent, im Süden hingegen bei nur 11 Prozent. Im Durchschnitt liegt der Quadratmeterpreis auf der Insel bei 3.856 Euro. Im Südwesten, im Nordwesten und rund um Palma muss man jedoch bis zu einem Drittel mehr bezahlen. Am günstigsten kauft man im Süden, wo ein Quadratmeter durchschnittlich nur 2.950 Euro kostet. Für den Blick aufs Meer werden durchschnittlich jeweils etwa 23 Prozent höhere Preise fällig. Mit den höchsten Zuschlägen muss man im Norden der Insel rechnen, der Quadratmeterpreis beträgt dort durchschnittlich 4.210 Euro, im Nordwesten liegt er gar bei 5.490 Euro. Die geringsten Zuschläge für Meerblick sind im Umland von Palma und im Nordosten zu erwarten. Dort betragen die Quadratmeterpreise dieses Segments 4.390 und 3.800 Euro.

Im gewerblichen Bereich besteht vor allem nach Objekten in der Hauptstadt Palma eine große Nachfrage, auch aus deutscher Sicht. Etwa 20 Prozent der Interessenten stammen aus der Bundesrepublik. Die Mietpreise haben in diesem Segment nach der Krise um beinahe 50 Prozent nachgegeben. Allerdings gibt es noch immer Hotspots mit extrem hohen Preisen. Wer einen Laden oder ein Restaurant am Paseo del Borne betreiben will, muss mitunter bis zu 175 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Andere Regionen sind da wesentlich günstiger, in der Calle Aragón sind Gewebeobjekte beispielsweise schon ab 20 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Mallorca Mühlen

Lothar Henke / pixelio.de

Die Insel Mallorca als Immobilienstandort

Mallorca gehört zu Spanien und liegt rund 170 Kilometer vor der Stadt Barcelona im westlichen Mittelmeer. Als größte Insel der Balearen bildet Mallorca zusammen mit den Pityusen eine autonomische Gemeinschaft innerhalb des Staates. Palma de Mallorca ist nicht nur die Hauptstadt dieser Insel, sondern der ganzen Balearen-Gruppe. Ganze 407.648 Menschen der insgesamt 876.147 Inselbewohner leben in dieser Stadt. Die nächstgrößere Stadt ist Calvià mit nur 51.114 Einwohnern. Auf Mallorca leben 185.824 Ausländer, das sind stolze 21,2 Prozent der Gesamtbevölkerung. Die Deutschen belegen mit 3,54 Prozent und 31.025 Bürgern den ersten Platz bei den ständig auf der Insel lebenden Ausländern. An zweiter Stelle folgen die Marokkaner mit 2,07 Prozent, die Briten landen mit 1,84 Prozent auf dem dritten Platz dieses Rankings.

Mallorca – Eine Insel mit vielen Gesichtern

Mallorca ist eine Insel mit sehr abwechslungsreicher Landschaft. Hier kann man auf 3.603 Quadratmetern Fläche beinahe alles finden, was das Urlauberherz begehrt. Im Norden der Insel gibt es raue Küsten und grüne Berge. Das dort liegende höchste Gebirge Mallorcas ist ein wahres Paradies für Wanderer und Kletterer. Zerklüftete Felsen und dichte Wälder bieten einen Urlaub in ursprünglicher Natur, fernab von Strand und Ballermann. Es gibt im Norden aber auch beliebte Ferienorte mit attraktiven kulturellen Events und historischer Architektur.

Im Süden von Mallorca

finden sich keine Touristenzentren, abseits der Hotspots der Insel kann man hier die Natur genießen. Die Region ist noch sehr von der Landwirtschaft geprägt, im Süden Mallorcas werden Kapern, Mandeln, Aprikosen und Getreide angebaut. Aber auch die Viehzucht und die Käseherstellung sind verbreitet. Während man an den schönen Küsten des Südens durchaus Touristen antrifft, sind im Hinterland die Einheimischen noch weitgehend unter sich. Ein Marktbesuch kann da ein urmallorquinisches Erlebnis sein.

Im Südwesten der Insel liegt Palma de Mallorca,

Palma de Mallorca

Lothar Henke / pixelio.de

unweit der Metropole haben sich an der Westküste viele Prominente in einer der exklusivsten Wohngegenden angesiedelt. Der Westen hat aber auch idyllische Natur zu bieten, rund 800 Meter vor der Küste liegt die Dracheninsel Sa Dragonera. Dieses Naturschutzgebiet bleibt ganz der Tier- und Pflanzenwelt vorbehalten, kann aber besichtigt werden. Der Gegensatz zwischen Zivilisation und Natur macht den Charme der westlichen Insel aus, neben der pulsierenden Hauptstadt locken hier sehenswerte Häfen, traumhafte Buchten und abgelegene Bergdörfer.

Im Osten versammeln sich alle Gegensätze dieser vielseitigen Insel in einer Region.

Pauschaler Massentourismus und ursprüngliche Natur treffen hier auf engstem Raum aufeinander. Hier findet hauptsächlich der Badetourismus Mallorcas statt, an den traumhaftesten Stränden der ganzen Insel. So drängen sich hier auch die beliebtesten Ferienorte aneinander. In der zweitgrößten Inselstadt Manacor gibt es zudem viele interessante Sehenswürdigkeiten zu besichtigen, außerdem bekommt man hier die für Mallorca so berühmten Perlen.

Plà de Mallorca bildet die Mitte der Insel, was übersetzt ‚Die Ebene‘ heißt.

Hier erstrecken sich 600 Quadratkilometer flaches Land, das im Nordwesten und Südosten von den Inselgebirgen begrenzt wird. Und hier liegt auch die Kornkammer Mallorcas, darüber hinaus gedeihen die wohlschmeckenden Weine der Insel in ihrer Mitte. Der Fremdenverkehr in der Inselmitte wird vom sogenannten Agrotourismus geprägt, eine Art Urlaub auf dem Bauernhof auf mallorquinisch. Wer durch die Mitte Mallorcas fährt, trifft besonders häufig auf das Wahrzeichen der Insel, die Windmühle. Nirgends sonst auf der Welt, außer hier und auf Kreta, gibt es eine so hohe Mühlendichte.

Tourismus und Residenten

Der Tourismus ist das wirtschaftliche Rückgrat der Insel Mallorca. Die Entwicklung dieses Wirtschaftszweiges ist seit der Mitte des vergangenen Jahrhunderts rasant fortgeschritten. Kamen 1960 noch 360.000 Besucher auf die Insel, hatte sich diese Zahl bis zum Jahr 1970 schon auf 2 Millionen erhöht. 2007 reisten 9,91 Millionen Touristen nach Mallorca, von denen 3,5 Millionen aus Deutschland kamen. Am Flughafen Son Sant Joan wurden in diesem Jahr insgesamt 23 Millionen Fluggäste abgefertigt. Auf der Insel gibt es insgesamt 287.438 gemeldete Betten in 1.603 Hotelanlagen. Experten schätzen, dass auf Mallorca zusätzlich etwa 80.000 unangemeldete Betten zur Verfügung stehen. Die Touristen konzentrieren sich vor allem auf die Küstenregionen der Insel. Dort gibt es nur noch ganz wenig unerschlossene Gebiete. In den touristischen Ballungszentren wird das empfohlene Limit von 60 bis 80 Übernachtungsplätzen pro Quadratkilometer oftmals erheblich überschritten. In Deutschland ist Mallorca zum Synonym für den Massentourismus geworden, viele Urlauber setzen die Insel mit dem Begriff ‚Ballermann‘ gleich. Doch nicht alle Feriengäste sind hier auf Sonne, Strand und Party aus. Der Mallorcatourismus ist so vielseitig wie die Insel selbst, Individualreisende kommen zum Wandern oder Radeln hierher, andere wegen der kulturellen Sehenswürdigkeiten.

Zahlreiche Mallorcafans, vor allem aus deutschen Landen, haben sich sogar ganz auf der Insel niedergelassen. Es gibt hier mehr als 31.000 deutsche Residenten. Resident ist, wer mehr als drei Monate im Jahr vor Ort verbringt und deshalb zum Steuerinländer wird, also seine Steuern an den spanischen Staat abführt. Damit verbunden ist die Verpflichtung, sich in das Ausländerregister der Insel eintragen zu lassen. Ob die Steuerpflicht in Spanien von Vorteil ist, kommt auf die persönliche Situation an und sollte vor dem endgültigen Umzug eingehend geprüft werden. Für deutsche Rentner kann der Residentenstatus durchaus von Nachteil sein, denn in Spanien werden Rentenzahlungen voll versteuert. Auch muss man als Deutscher seit einer aktuellen Gesetzesänderung sein ausländisches Vermögen komplett deklarieren, kommt man dieser Pflicht nicht nach, drohen empfindliche Geldbußen. Seitdem dieses Gesetz in Kraft getreten ist, hat sich die Zahl der deutschen Residenten stark verringert. Im Jahr 2013 gab es noch 30.049 Mallorcadeutsche, 2014 waren es dann nur noch 23.666 an der Zahl. Das muss allerdings nicht gleich bedeuten, dass die Differenz der Insel tatsächlich den Rücken gekehrt hat, der eine oder andere Steuerzahler hat vielleicht auch nur formal seinen Wohnsitz verlegt.

Daten und Fakten

Valdemossa

Katrin Schindler / pixelio.de

Deutschland ist flächenmäßig etwa 100 Mal so groß wie Mallorca, die Insel hat aber eine Küstenlinie von 550 Kilometern Länge aufzuweisen. 50 Kilometer davon bestehen aus Stränden. Diese Tatsache zieht jedes Jahr fast 10 Millionen Touristen auf die Insel. Aber auch als Wohnort für zahlreiche Ausländer ist Mallorca sehr beliebt. Man schätzt, dass allein rund 70.000 Deutsche hier leben, obwohl nur 31.000 offiziell angemeldet sind. Auf der Insel gibt es 53 Gemeinden, die größten Städte sind Palma, Calvià, Manacor, Llucmajor, Marratxí und Inca. Aufgrund ihrer touristischen Ausrichtung verfügt Mallorca über eine hervorragende Infrastruktur. Es gibt drei internationale Flughäfen, einer davon liegt in der Hauptstadt und ist der drittgrößte von ganz Spanien. Darüber hinaus hat die Insel 43 Hafenanlagen mit insgesamt 14.280 Liegeplätzen zu bieten. Wirtschaftlich gehört Mallorca in Spanien zu den Spitzenreitern, was das Pro-Kopf-Einkommen angeht. Die wichtigste Einnahmequelle ist mit einem Anteil von 75 Prozent der Tourismus. Die Bauindustrie folgt abgeschlagen mit einem Anteil von nur 10 Prozent. Aber auch die Landwirtschaft spielt auf Mallorca nach wie vor eine kardinale Rolle. Dieser Bereich stellt 11 Prozent der gesamten Arbeitsplätze zur Verfügung. Allerdings werden hier nur 2,5 Prozent des Bruttoinlandseinkommens erwirtschaftet.

Freizeit und Einkauf

Die Freizeitmöglichkeiten auf Mallorca gehen über die Erholung am Strand und die berühmt-berüchtigten Partynächte weit hinaus. In den Freizeit- und Vergnügungsparks der Insel findet man actionreiche Unterhaltung, beschaulicher geht es in den Natur- und Tierparks zu. Aber auch die Wasser-Abenteuerparks und die natürlichen Höhlen gehören zu den touristischen Anziehungspunkten. Wer sich für Geschichte und Kultur interessiert, hat auf der Insel vieles zu besichtigen. Römische Ruinen, alte Festungen, Paläste, historische Stadtmauern, Klöster und Kirchen wollen entdeckt werden. Viele neue Museen locken mit geschichtlichen Exponaten oder Kunst. Im Sommer kommt hier jeder Musikgeschmack bei den vielen Konzertevents rund um die Insel auf seine Kosten.

Natürlich ist auf einer Urlaubsinsel wie Mallorca auch Shopping ein Thema. Vor allem die Hauptstadt Palma hat hier alles zu bieten, was die Urlauberin begehrt. Die Luxusmeile der Stadt heißt Paseo del Borne, dort werden Designermarken von Boss über Cartier bis hin zu Montblanc feilgeboten. Selbstverständlich geht es auch günstiger, die Innenstadt von Palma wimmelt nur so von Boutiquen und Läden, die ‚High Street Fashion‘ anbieten. Die Städte Manacor und Inca locken mit größeren Einkaufszentren zu einem Shoppingtrip. Manacor ist vor allem für seine Perlen berühmt, in Inca kauft man hingegen in erster Linie Lederwaren in den vielen Outlets der Stadt. Bei einem Urlaub auf Mallorca ist aber natürlich auch der Besuch von mindestens einem Markt ein Must. In Sineu findet man den größten Markt der Insel, in Consell gibt es an jedem Sonntag einen großen Flohmarkt.

Arbeit und Bildung

Da sich die Insel als Wohnort zunehmender Beliebtheit erfreut, ist der Arbeitsmarkt auf Mallorca entsprechend eng. Gefragt sind neben der Qualifikation eine einschlägige Berufserfahrung, Teamfähigkeit, Einsatzwille und Flexibilität. Am größten sind die Chancen in den Wirtschaftszweigen Tourismus, Gastronomie und Immobilien. Aber auch entsprechend gut ausgebildete Baufachkräfte und Handwerker sind nicht chancenlos. Die deutsche Gründlichkeit in diesem Bereich hat sich mittlerweile auch bis auf die Balearen herumgesprochen. Gute Karten hat man als Deutscher mit einer Ausbildung im IT-Bereich, als Ingenieur oder Naturwissenschaftler. Unerlässlich für die Jobsuche auf Mallorca sind zumindest gute Grundlagen der spanischen Sprache. Viele Anstellungen auf Mallorca bestehen allerdings nur im Sommer, die befristet Beschäftigten müssen sich also für den Winter eine Alternative überlegen. Das Durchschnittsgehalt auf den Balearen ist in der jüngsten Vergangenheit gesunken. 2013 lag es bei 20.776 Euro pro Jahr. Das sind 184 Euro weniger als im Jahr 2012 und sogar 575 Euro weniger als im Jahr 2011, wie das spanische Statistikinstitut angibt. Die Insulaner verdienen außerdem weniger als die Festlandspanier, und zwar ganze 1.922 Euro im Jahr. Fest angestellte Mitarbeiter verdienen mehr als befristet Beschäftigte. Die Arbeitslosenzahlen auf den Balearen geben Anlass zur Hoffnung. Im März dieses Jahres gab es hier 75.091 Arbeitslose, also 12,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Das ist der stärkste Rückgang im Jahresvergleich, der seit 1999 gezählt wurde, wie die Tageszeitung Ultima Hora berichtet.

Auf Mallorca gibt es insgesamt zehn internationale Schulen, die meisten davon finden sich im Südwesten der Insel. Es gibt sowohl britische, französische und schwedische als auch deutsche Schulen. Darüber hinaus stehen einige gemischtsprachige Schulen zur Verfügung. Für die höhere Bildung gibt es auf Mallorca eine Universität, an der rund 16.000 Studenten lernen. Hier kann man insgesamt 50 Studiengänge in den Bereichen Sozialwissenschaften, Naturwissenschaften, Technik, Gesundheitswesen, Rechtswissenschaften und Wirtschaftswissenschaften belegen. Einige private Bildungseinrichtungen bieten zudem in Kooperation mit spanischen Hochschulen verschiedene Bachelor- und Masterstudiengänge an.

Ihr Immobiliengutachter:

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner
Immobilienwirt (Diplom VWA), Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) - DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268), Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten.

Deutsches Büro:

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